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房屋貸款是什麼?有哪幾種?怎麼選擇?


房屋貸款是什麼?

房屋貸款是統稱分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種

1.購屋貸款:買房子時,向銀行申請買房的資金後,按月分期償還所借的金額。


2.房屋融資:需要資金週轉時,將名下房屋抵押給貸款方後(貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構),貸款方就會借出一筆資金給申請人。


上述2種房屋貸款的方式,都是以名下的房屋當作擔保品,抵押給貸款方並取得所需的資金,之後再按期慢慢償還所借的貸款。

多數人購屋皆需銀行貸款, 無論購屋的目的是自住或投資, 購買不動產的金額都是很大, 多數都需要銀行貸款來完成不動產的購置。

買房子非易事,一間少說數百萬,甚至上千萬的房子,對於普通的上班族而言,至少也要花上數年的時間,才能準備好自備款與頭期款。


房貸還有分成哪些種類?

1.指數型:是一種依據約定利率做為房貸訂價的基礎,也就是先訂定「指標利率」,做為調整房貸利率的標準,然後再「加減碼」的房屋貸款,指數型房貸也是目前大多數人的房貸類型選擇。適合首購及一般上班族,優點利率公開透明,由於定儲利率指數是隨著市場變動作調整,所以利率會更透明並貼近市場狀況。缺點部分的方案會有提前還款違約金,有一些指數型房貸的方案會有「限制清償期間」條款,如果在限制清償期間,想要提前還款,得面臨付違約金,因此在申辦前要多詢問了解。


2.固定型:這類的房貸特色是採取「固定利率」的還款方式,每個月固定繳交房貸本息,不過台灣固定型房貸的利率並不是貸款期間都固定,這跟計算方式有關。適合收入穩定且足夠支出金額的上班族、不打算提前還款的購屋者。優點利率固定,免去升息風險,缺點提前還款需要支付違約金,轉換成機動利率,需要支付違約金。


3.階梯型:階梯型房貸跟指數型房貸的利率計算很像,都是「定儲利率指數」加上「個別加碼利率」,唯一差別是階梯型房貸的個別加碼利率是分為3個階段調高,每一期的償還金額如同階梯一樣,前低後高的模式調升。適合首購族、投資族,優點前期房貸壓力小,缺點階梯式房貸前期需要繳納的金額比較低,會讓貸款人誤判自身的清償能力。


4.抵利型:將房貸與存款結合,以「房貸抵利活儲帳戶」的存款折抵貸款本金,藉以達到降低每月償還的房貸金額、縮短還款期限目的;只要帳戶存款越多,免繳的金額則越高。適合有一定資金、想快速減房貸利息、有持續存款習慣,收入高、退休族,優點房貸利息可以減少、保有緊急預備金,缺點房貸利率比較高,有可能繳納利息比傳統房貸高。


5.理財型:理財型房貸又稱為「回復型房貸」、「透支型房貸」、「循環型房貸」或「活用型房貸」,一般房貸還款後,本金是不能動用的,但理財型房貸不同,銀行會將理財型房貸的還款本金,轉換為「循環額度」,貸款人可以靈活運用這筆額度的資金。適合需要資金靈活調度、有短期資金需求,優點轉成循環額度、按日計息,資金提款方便隨時還款,可當臨時備用金,缺點利率比普通房貸高,背負兩筆貸款


6.壽險型:將保單(以壽險保單為主)結合房貸,申貸者如果在契約期間內,遭逢意外身故或身障失去工作能力時,保險金優先清償房貸,避免房子遭銀行查封或拍賣;若理賠金償還完貸款後尚有餘額,則會發給指定的受益人,讓家人生活更有保障。 目前市面上的房貸壽險產品,主要分為兩種:平準型與遞減型。平準型房貸壽險房貸期間每年的壽險保額固定,保障維持不變,優點若一開始保足額,未來不幸發生意外,除了可以支付房貸以外,還會有一筆理賠金供使用;清償房貸後剩餘的金額可當成家人的生活費,保費比遞減型還高。遞減型房貸壽險優點保費較便宜,減輕投保人負擔,缺點若不幸發生意外,理賠金會隨著已繳期數而減少,除非房貸提前結清,不然通常不會有多餘的理賠金給受益人。


如何選擇房貸條件?

●房貸利率說明:

有些銀行的房貸利率前兩年較低,第三年起開始提升利率;另一種則是固定利率,在貸款期間統一以固定利率計算。借款人需要評估自身財務與還款能力,挑選合適的利率模式。

● 挑選銀行:

房貸還款一般需要幾十年的時間,需要慎選貸款的銀行,挑選商譽佳、服務好的銀行。

● 還款能力:

一般而言認為貸款越多越好,可以減少資金的壓力,但是貸款越多,相對利息也會越高。需要先評估個人財力與還款能力,每月房貸金額最好不超過收入的30%,避免有沉重的資金壓力。


房屋貸款申請的管道有哪些?


一般可申請房貸的管道:銀行、郵局、農會、壽險公司等。


公營銀行通常配合政策,優惠貸款額較高,利率相對低,但貸款成數也較低。如果是與借款人有往來的銀行,可以洽詢該銀行貸款,如果與銀行往來正常,有機會取得不錯的貸款條件。也可以向壽險公司辦理貸款,如果為該公司的保戶,有機會獲得有利的利率。


房仲業者通常也可以協助買方辦理貸款,由於房仲時常與銀行往來,有機會取得較有利的貸款條件。如有需要的買方,可與住商不動產買屋,並詢問貸款事宜。





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