房屋貸款是什麼？有哪幾種？怎麼選擇？

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2023年11月9日
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已更新：2024年6月18日

房屋貸款是什麼？

房屋貸款是統稱分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種

1.購屋貸款：買房子時，向銀行申請買房的資金後，按月分期償還所借的金額。

2.房屋融資：需要資金週轉時，將名下房屋抵押給貸款方後（貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構），貸款方就會借出一筆資金給申請人。

上述2種房屋貸款的方式，都是以名下的房屋當作擔保品，抵押給貸款方並取得所需的資金，之後再按期慢慢償還所借的貸款。

多數人購屋皆需銀行貸款，無論購屋的目的是自住或投資，購買不動產的金額都是很大，多數都需要銀行貸款來完成不動產的購置。

買房子非易事，一間少說數百萬，甚至上千萬的房子，對於普通的上班族而言，至少也要花上數年的時間，才能準備好自備款與頭期款。

房貸還有分成哪些種類？

1.指數型：是一種依據約定利率做為房貸訂價的基礎，也就是先訂定「指標利率」，做為調整房貸利率的標準，然後再「加減碼」的房屋貸款，指數型房貸也是目前大多數人的房貸類型選擇。適合首購及一般上班族，優點利率公開透明，由於定儲利率指數是隨著市場變動作調整，所以利率會更透明並貼近市場狀況。缺點部分的方案會有提前還款違約金，有一些指數型房貸的方案會有「限制清償期間」條款，如果在限制清償期間，想要提前還款，得面臨付違約金，因此在申辦前要多詢問了解。

2.固定型：這類的房貸特色是採取「固定利率」的還款方式，每個月固定繳交房貸本息，不過台灣固定型房貸的利率並不是貸款期間都固定，這跟計算方式有關。適合收入穩定且足夠支出金額的上班族、不打算提前還款的購屋者。優點利率固定，免去升息風險，缺點提前還款需要支付違約金，轉換成機動利率，需要支付違約金。

3.階梯型：階梯型房貸跟指數型房貸的利率計算很像，都是「定儲利率指數」加上「個別加碼利率」，唯一差別是階梯型房貸的個別加碼利率是分為3個階段調高，每一期的償還金額如同階梯一樣，前低後高的模式調升。適合首購族、投資族，優點前期房貸壓力小，缺點階梯式房貸前期需要繳納的金額比較低，會讓貸款人誤判自身的清償能力。

4.抵利型：將房貸與存款結合，以「房貸抵利活儲帳戶」的存款折抵貸款本金，藉以達到降低每月償還的房貸金額、縮短還款期限目的；只要帳戶存款越多，免繳的金額則越高。適合有一定資金、想快速減房貸利息、有持續存款習慣，收入高、退休族，優點房貸利息可以減少、保有緊急預備金，缺點房貸利率比較高，有可能繳納利息比傳統房貸高。

5.理財型：理財型房貸又稱為「回復型房貸」、「透支型房貸」、「循環型房貸」或「活用型房貸」，一般房貸還款後，本金是不能動用的，但理財型房貸不同，銀行會將理財型房貸的還款本金，轉換為「循環額度」，貸款人可以靈活運用這筆額度的資金。適合需要資金靈活調度、有短期資金需求，優點轉成循環額度、按日計息，資金提款方便隨時還款，可當臨時備用金，缺點利率比普通房貸高，背負兩筆貸款

6.壽險型：將保單（以壽險保單為主）結合房貸，申貸者如果在契約期間內，遭逢意外身故或身障失去工作能力時，保險金優先清償房貸，避免房子遭銀行查封或拍賣；若理賠金償還完貸款後尚有餘額，則會發給指定的受益人，讓家人生活更有保障。目前市面上的房貸壽險產品，主要分為兩種：平準型與遞減型。平準型房貸壽險房貸期間每年的壽險保額固定，保障維持不變，優點若一開始保足額，未來不幸發生意外，除了可以支付房貸以外，還會有一筆理賠金供使用；清償房貸後剩餘的金額可當成家人的生活費，保費比遞減型還高。遞減型房貸壽險優點保費較便宜，減輕投保人負擔，缺點若不幸發生意外，理賠金會隨著已繳期數而減少，除非房貸提前結清，不然通常不會有多餘的理賠金給受益人。

如何選擇房貸條件？

●房貸利率說明：

有些銀行的房貸利率前兩年較低，第三年起開始提升利率；另一種則是固定利率，在貸款期間統一以固定利率計算。借款人需要評估自身財務與還款能力，挑選合適的利率模式。

● 挑選銀行：

房貸還款一般需要幾十年的時間，需要慎選貸款的銀行，挑選商譽佳、服務好的銀行。

● 還款能力：

一般而言認為貸款越多越好，可以減少資金的壓力，但是貸款越多，相對利息也會越高。需要先評估個人財力與還款能力，每月房貸金額最好不超過收入的30%，避免有沉重的資金壓力。

房屋貸款申請的管道有哪些？

一般可申請房貸的管道：銀行、郵局、農會、壽險公司等。

公營銀行通常配合政策，優惠貸款額較高，利率相對低，但貸款成數也較低。如果是與借款人有往來的銀行，可以洽詢該銀行貸款，如果與銀行往來正常，有機會取得不錯的貸款條件。也可以向壽險公司辦理貸款，如果為該公司的保戶，有機會獲得有利的利率。

房仲業者通常也可以協助買方辦理貸款，由於房仲時常與銀行往來，有機會取得較有利的貸款條件。如有需要的買方，可與住商不動產買屋，並詢問貸款事宜。

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